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1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。事实上,踏入20世纪90年代以后,香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看,中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制,基本上是根据70年代土地交易量而制订的,在实际执行中已被突破,根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示,住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等,〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上,在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究,从1985/1986年度到1995/1996年度,公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位;而从1987到1997年,私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕(见表6.1、6.2)而从需求看,20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快,已远远超过港府原来的估计,其中回流移民占60%,政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中,香港人口总数已达到631万人,如按照港府1992年的估计,这将是2006年以后才达到的数字。此外,香港的家庭结构亦正发生变化,从大家庭趋向核心家庭,1966年香港每户平均人口为4.7人,但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施,这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”》,1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位,占每年私人房屋单位总数的60%至80%,以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中,首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%,而在这51%至71%的供应量中,首3名地产发展商约占去75%。(见表5.10,5.11)〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。全球十大赌博平台1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。

全球十大赌博平台其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团,包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业,以及专责地产发展的信和地产,可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间,信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过,正因为如此,信和所受的冲击尤为严重,从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里,信和集团所遭受的损失估计超过10亿元,几乎面临破产的局面。诚然,香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中,仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5%至10%左右。〔10〕此外,港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项,每年耗资亦不菲,其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为,地产业的好坏,直接影响港府财政收支的平衡,并进而影响港府的财经政策,对香港社会经济的发展有特殊的作用。

大批地产公司在香港挂牌上市,得以充分利用股市功能,它们透过公开发售新股、配股,或将股票向银行按揭贷款,筹集大量资金去拓展业务,或在股市中收购兼并,迅速壮大公司的资产规模,实力作三级跳。这是香港地产业继40年代末50年代初首创“分层出售、分期付款”售楼制度之后,所取得的又一次空前大发展。将股市的功能发挥得淋漓尽致的,当数被誉为香港“地产五虎将”的长江实业和新鸿基地产。(4) 香港前途问题表面化。香港前途问题其实早在70年代后期已经浮现。1982年9月,英国首相撒切尔夫人乘福克兰群岛一役大胜之势访问北京,正式提出了香港前途问题。她向中国领导人邓小平提议,以主权换治权,遭到拒绝,结果在人民大会堂前阶梯历史性地跌了一跤。稍后,中国政府随即宣布将在1997年7月1日恢复在香港行使主权,中英两国展开关于香港前途问题的多达22轮艰苦谈判。这一系列消息传到香港,早已疲惫不堪的股市、地产应声下跌,开始了长达数年的地产低潮。(图3.1)经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。全球十大赌博平台这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。

然而,永泰建业始终无法替代恒基兆业,前者只及后者的20%左右规模。1981年8月,正值香港股市牛气冲天之际,李兆基将恒基兆业大部分资产注入旗下一家成立于1976年1月26日的附属公司——恒基兆业地产有限公司,并将其在香港挂牌上市。恒基地产上市时,法定股本30亿元,实收股本21.38亿元,分10.69亿股,每股面值2元。恒地以每股4元价格公开发售5 000万单位新股,每单位包括缴足股本1股及未缴足股本4股,未缴足股本新股东申请时每股先付1元,其余款项分两期缴付,每股1.5元,分别于1981年12月31日及1981年6月30日缴付。全部缴付后恒地集资10亿元。恒地上市后即跻身香港十大地产上市公司之列,该年底恒地市值达35.2亿元,在地产上市公司中排名第七位。〔13〕 郭峰著: 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》,载香港《南北极》杂志第124期,1980年9月16日,第9页。〔16〕 卫忻灏著: 《信和集团三大发展目标》,载香港《经贸纵横》杂志1989年7月号,第32页。及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。

信和地产创办于1972年,创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳,祖籍福建新兴,早年远赴新加坡谋生,初期经营杂货店,50年代开始涉足地产业,在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦,被称为乌节地王。70年代初,黄廷芳开始进军香港地产,1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司,同年7月在香港上市。另一家颇具实力的地产集团是鹰君,创办人罗鹰石,原籍广东潮州,1913年出生,早年曾随父亲远赴泰国谋生,1938年移居香港,当时筹得18万元,买入吉地4 000方尺,向银行按揭贷款,建成4幢住宅楼宇,赚得不菲利润。50年代中后期,罗鹰石眼见大量中国移民涌入,地产市道日渐兴旺,遂于1963年创办鹰君。鹰君一名,取自罗鹰石的“鹰”及其妻杜莉君的“君”,英文译作大鹰(Great Eagle),寓意振翅高飞,鹏程万里。受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。〔11〕 黄惠德著: 《被誉为冒险犯难的奇才——胡应湘先生谈合和业务》,载香港《信报财经月刊》第2卷第10期,第59页。

踏入过渡时期以后,太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月,香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏,太古地产以志在必得的姿态,在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团,以7.03亿元价格,夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月,太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段,面积达17.2万多方尺。就在商厦重建的热潮中,香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中,开启这一先河的,当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。全球十大赌博平台新地上市后,即利用所筹集资金大量购入地皮,其中,大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度,新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺,可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备,以地产发展为主,强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘,每年亦能依据既定程序完成若干发展计划,纪录中最少亦有6项(1973/1974年度),最多有26项(1979/1980年度),即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间,新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”,源源不断地将“原料”(地皮)“加工”(兴建上盖)为“成品”(各类楼宇)。正因为如此,新地的利润逐年稳步上升,到1980/1981年度,新地纯利已增加到5.54亿元,相当于上市首年度的10倍。

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